Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wspólnoty zarządzające nieruchomościami jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Wspólnota zarządza budynkiem, który nie jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Budynek składa się z lokali handlowych, biurowych i usługowych. Ze zgromadzonych środków własny oraz z kredytu bankowego, wspólnota zamierza dokonać termomodernizacji budynku i remontu elewacji budynku – wydatki te będą nosiły znamiona wydatków ulepszeniowych, które zwiększą wartość tego budynku. Zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia. Wydatki te zatem w momencie ich poniesienia nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów. Koszt taki stanowią natomiast, zgodnie z treścią art. 15 ust. 6 ww. ustawy, odpisy z tytułu zużycia ulepszonych środków trwałych (odpisy amortyzacyjne). W związku z powyższym powstaje pytanie, czy możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków na wydatków na naprawę i konserwację części wspólnych budynku (dach, nadbudówki, orynnowanie, klatki schodowe, elewacja, itp.)?
Wspólnota nie ma możliwości amortyzowania wydatków na ulepszenie budynku, ponieważ jego części są własnością ułamkową właścicieli poszczególnych lokali, bowiem zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Dlatego też wspólnota powinna zakwalifikować powyższe wydatki jako koszty inne niż bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami i zakwalifikować je do kosztów uzyskania przychodów w oparciu o przepis art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – co oznacza, że wydatki na termomodernizację budynku oraz remont elewacji są kosztami innymi niż koszty bezpośrednio związane z przy-chodami a jako taki są potrącalne w dacie ich poniesienia.
