Uznanie zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców

Zarządcy sądowi nieruchomości napotykają na dwa problemy. Pierwszym problemem jest sposób rozliczenia wynagrodzenia ustalonego przez sąd za zarząd przymusowy, w szczególności kto jest usługobiorcą (współwłaściciele czy może sąd). Kolejnym problemem jest obowiązek rozliczenia obrotu z tytułu czynszów najmu (czy ciąży on na zarządcy czy też na współwłaścicielach).

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. IBPP1/443-1058/13/AZb) w zakresie powołanych powyżej problemów:

  • zleceniodawcą czyli nabywcą usługi (usługobiorcą) jest Sąd, który wyznaczył zarządcę nieruchomości, a w konsekwencji na fakturze, dokumentującej świadczenie usługi zarządu nieruchomością, jako odbiorca winien widnieć Sąd na zlecenie którego działa Wnioskodawca jako zarządca nieruchomości, niezależnie od tego z jakiego źródła pochodzą środki na wynagrodzenie za tą usługę,
  • jednocześnie zarządca sądowy jest podatnikiem VAT z tytułu wykonywanych przez niego czynności w związku z zarządem nieruchomością (w tym z tytułu należności z tytułu czynszu), zarówno w sytuacji, gdy właściciele (współwłaściciele) nie są znani (np. przed zakończeniem postępowania spadkowego) jak i w sytuacji gdy właściciele (współwłaściciele) zarządzanej nieruchomości są znani.

Całkiem odmienne stanowisko prezentowane jest w jednolitej linii orzeczniczej NSA (m.in. I FSK 820/11). Zdaniem NSA, orzekającego w sprawie I FSK 1538/11, nie powinno budzić wątpliwości, że kwota „całości świadczenia” w przypadku zarządcy sądowego obejmuje jedynie wynagrodzenie za „usługę zarządu” i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można wszak tracić z pola widzenia istoty czynności dokonywanych przez zarządcę, a w szczególności tego, że przedmiot najmu nie należy do niego oraz że nie osiąga on korzyści z najmu, skoro musi się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta nie stanowi więc dla zarządcy kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez zarządcę tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu.

Podsumowując w ocenie NSA, zarządca sądowy jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie wynagrodzenia sądowego, które zostało przyznane przez sąd. Środki pieniężne pochodzące z należności z umów najmu nie wchodzą natomiast do podstawy opodatkowania w podatku od towarów i usług.

Skoro wynagrodzenie otrzymane od sądu jest obrotem zarządcy sądowego to na kogo powinien wystawić fakturę: na sąd czy na współwłaścicieli. Zgodnie z orzecznictwem NSA (I FSK 310/14) i nowymi interpretacjami (IPTPP1/443-42/14-5/15/S/MW) konsekwencją powyższych rozważań jest wniosek, że współwłaściciele nieruchomości są usługobiorcami, a przedmiotem usługi są czynności zarządu. Dotychczasowe spostrzeżenia prowadzą do wniosku, że zarządca sądowy co prawda działa na zlecenie sądu, jednak czyni to na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Ci ostatni są zatem usługobiorcami, a przedmiotem usługi są czynności zarządu. Jedną z tych czynności jest bezspornie zawieranie na rzecz współwłaścicieli umów najmu lokali i podejmowanie działań niezbędnych do wykonania tych umów.

źródło: Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o.
foto: pixabay.com

Kategorie: VAT.