Opodatkowaniu 19% podatkiem podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podatnik może pomniejszyć o koszty jego nabycia.
Zdarza się, że podatnicy przenoszą na różne fundusze hipoteczne własność lokalu mieszkalnego, w zamian za umowę renty odpłatnej. Podatnicy mają również możliwości rozwiązania takiej umowy z funduszem, w wyniku czego fundusz z powrotem przenosi na podatnika własność lokalu mieszkalnego, zaś podatnik zwraca funduszowi określone świadczenia. Podatnicy po rozwiązaniu umowy sprzedają przedmiotowy lokal mieszkalny z prawem służebności osobistej mieszkania w tym lokalu w ciągu 5 lat od dnia rozwiązania umowy. Organy podatkowe podkreślają, że umowę renty odpłatnej przenoszącą na rzecz funduszu hipotecznego własność lokalu mieszkalnego w zamian za wypłatę renty zaliczyć należy do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Skoro bowiem w zamian za przeniesienie własności lokalu nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy rentę– umowa taka ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji – jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia. Datą zbycia lokalu mieszkalnego przez podatnika jest zatem dzień podpisania umowy. W związku z późniejszym rozwiązaniem umowy między podatnikiem a funduszem hipotecznym, fundusz przenosi z powrotem na rzecz podatnika własność ww. lokalu mieszkalnego. Oznacza to, w ocenie organów, że data rozwiązania umowy między podatnikiem a funduszem hipotecznym jest zarówno datą nabycia lokalu mieszkalnego przez podatnika. Zatem, nabycie lokalu mieszkalnego przez podatnika następuje z dniem rozwiązania umowy i przeniesieni lokalu mieszkalnego na podatnika. Skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego przez podatnika nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do jego ponownego nabycia, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. Uzyskanie przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia w przedmiotowej sytuacji bez wątpienia będzie zatem kwota wydatków, które podatnik ponosi w związku ze sporządzeniem umowy ponownego nabycia tego prawa w formie aktu notarialnego (czyli: taksa notarialna, podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości etc.), jak również kwota, którą podatnik musi zapłacić na rzecz funduszu hipotecznego przed oraz w dniu zawarcia ww. umowy. Opodatkowaniu 19% podatkiem podlega zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podatnik będzie mógł pomniejszyć o koszty jego nabycia. Takie stanowisko zają Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 2 grudnia 2015 r., znak: IPPB4/4511-997/15-6/AK.
Reasumując w związku ze sprzedażą odzyskanego od funduszu hipotecznego lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, podatnik będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19%, tzn. po zakończeniu roku podatkowego będzie musiał złożyć zeznanie podatkowe i w tym zeznaniu wykazać jako dochód ze sprzedaży kwotę uzyskana ze sprzedaży pomniejszoną o koszty sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia powrotnego.
źródło: Instytut Studiów Podatkowych
foto: pixabay.com
