W przypadku świadczenia usług najmu ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu: najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4 art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4. ustawy o podatku od towarów i usług (art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy). Powyższe oznacza, że otrzymanie należności za najem, która będzie dotyczyła usługi niezafakturowanej, również  nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w analizowanej sytuacji.

Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8.

Natomiast w myśl  ust. 3 powołanego artykułu fakturę wystawia się nie później niż:

1. 30. dnia od dnia wykonania usług – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a;
2. 60. dnia od dnia wydania towarów – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b, z zastrzeżeniem ust. 4;
3. 90. dnia od dnia wykonania czynności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. c;
4. z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Faktury z tytułu najmu mogą być wystawiane nawet wcześniej niż 30 dni przed wykonaniem usługi, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

W przypadku gdy strony umowy nie określą terminu wystawienia faktury i jednocześnie termin płatności  uzależnią od momentu wystawiania faktury powstaje pytanie o moment powstania obowiązku podatkowego w takiej sytuacji. Obowiązek podatkowy powstaje w przedmiotowym przypadku dopiero w momencie wystawienia faktury. Jeśli bowiem nie zostanie określony moment wystania faktury, jak również w konsekwencji termin płatności obowiązek podatkowy nie powstaje aż do momentu wystawienia faktury. Powyższe wynika z faktu, że w ustawie o podatku od towarów i usług nie ma przepisów, które odrębnie regulowałyby przypadek powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu, w których nie został umownie wyznaczony moment wystawienia faktury oraz termin płatności.

źródło: Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o.